La crisis del coronavirus ha atraído más oferta al mercado de arrendamiento · Los precios caen desde mayo.

Después de tres meses desde la salida del estado de alarma es el momento de analizar el stock de pisos en el mercado de arrendamiento de vivienda. Tras seguir la evolución de las rentas en las grandes ciudades, se ha visto que el alquiler ha tardado algo más de tiempo en registrar caídas generalizadas en sus precios frente al mercado de compraventa, desde el avance del parón económico provocado por la crisis sanitaria del covid-19 en marzo. De media, en los mayores mercados como Sevilla (-2,8% intermensual), Valencia (-2%), Málaga (-1,7%), Barcelona (-1,5% ) y Madrid (-1,3%), los precios han caído en agosto frente al mes anterior.

Para entender esta rebaja generalizada de los alquileres hay determinados circunstancias, entre las que se encuentra el aumento de la oferta de viviendas en el mercado de arrendamiento, sobre todo, durante el periodo de confinamiento. De hecho, en estas ciudades analizadas, el incremento del número de pisos en stock durante la última semana de septiembre (hasta el 20 de septiembre) se ha más que duplicado en todas las ciudades analizadas si lo comparamos con hace un año, pero también se ha multiplicado si cotejamos con los datos recogidos justo la semana antes del comienzo del estado de alarma (8 de marzo de 2020).

Durante el confinamiento, también ocurrió que se alcanzaron mínimos en la oferta de pisos de alquiler, sobre todo durante las restricciones más duras de la cuarentena en la pasada Semana Santa. Entre el 8 marzo y el 12 de abril, apenas un mes, el stock se redujo de media un 17,2%. Pero, desde entonces, no ha parado de crecer hasta la vuelta a la normalidad, y tras la salida del estado de alarma. De hecho, la comparativa del stock durante los casi 100 días de confinamiento (y en sus distintas fases de desescalada) fue de media un 86% superior en las cinco ciudades analizadas, entre el final del estado de alarma el 21 de junio y el 8 de marzo, la semana anterior a la entrada en vigor del decreto que confinó a toda España en sus casas. Vamos a ver qué ha ocurrido en cada ciudad.

“Existen varios motivos que pueden explicar esta acumulación de stock. Por un lado, el atasco que se produjo durante el confinamiento al no poder visitar inmuebles y cerrar alquileres. Por otro lado, están los inmuebles que se pasaron del mercado de compraventa y del alquiler vacacional al alquiler de larga duración, pero el principal factor de esta acumulación es la paralización en la toma de decisiones de la demanda ante la incertidumbre sanitaria y económica en la que nos encontramos”, aclara Daniel del Pozo, responsable de idealista/data.

Madrid, capital del alquiler

Madrid es la ciudad con mayor volumen de viviendas en el mercado del alquiler, con más de 30.700 casas en stock en la última semana hasta el 20 de septiembre de 2020. Estos números más que duplican los vistos hace un año (semana del 22 de septiembre de 2019), pero también multiplican los datos recogidos en la semana del 8 de marzo, justo antes del comienzo del confinamiento en España. Por ver una comparativa, entre marzo de 2020 y septiembre de 2019, la oferta de pisos en alquiler en Madrid aumentó en un 5,3%.

La capital alcanzó su mínimo stock del último año en la semana del 12 abril (poco más de 11.600 anuncios), coincidiendo con la Semana Santa y justo cuando el Gobierno decretó las medidas más duras del confinamiento, con el cierre de toda la actividad no esencial. La caída del stock en la capital fue del 19,4% entre el 8 de marzo y el 12 de abril.

Desde entonces, la situación solo ha ido hacia arriba, y entre los propietarios que decidieron esperar por la situación de inestabilidad, unido a que muchos de los arrendadores del alquiler de temporada “se pasaron” a la modalidad de alquiler de larga duración ante la crisis, la oferta de pisos en arrendamiento no ha cesado de aumentar desde entonces. Por centrar los datos, entre el periodo precovid (8 de marzo) y el final del estado de alarma, el 21 de junio, el stock en Madrid aumentó un 76,4%, hasta superar una oferta de 25.400 viviendas en alquiler.

Durante el verano, el stock ha evolucionado con mayor normalidad, y el número de casas en el mercado ha seguido aumentando. Desde finales de junio hasta el pasado 20 de septiembre, el stock de pisos se ha incrementado en un 21%, hasta superar por segunda semana consecutiva los 30.000 anuncios.

En cuanto a los precios, ya han caído un -0,9% interanual en agosto. Desde el pasado mayo, cuando Madrid alcanzó su precio máximo (16,8 euros/m2), las rentas de los alquileres llevan bajado en los últimos tres meses un 4%. Y todo hace indicar que seguirá así durante, al menos, un tiempo.

Barcelona se mantiene expectante al control de precios

Barcelona ha sido desde siempre una de las ciudades más dinámicas del mercado del alquiler en España, siendo un polo de atracción para el empleo, estudiantes y turistas. Sin embargo, en los últimos meses, la capital catalana ha visto como sus precios se han regulado, hasta un 9% menos frente a mayo de 2020, cuando tocó máximos (16,8 euros/m2).

La ciudad catalana presenta actualmente cerca de 23.500 pisos en alquiler, lo que supone, como en Madrid, duplicar el stock de anuncios de hace un año (septiembre 2019). Frente al comienzo de las medidas de confinamiento, en la primera quincena de marzo de 2020, las viviendas en arrendamiento han aumentado ahora en un 89,1%. De nuevo, por hacer una comparativa, en los seis meses anteriores al decreto de estado de alarma, el stock en Barcelona aumentó casi un 13%.

Al igual que en Madrid, Barcelona alcanzó cifras mínimas de stock durante la pasada Semana Santa, que suele ser además un momento en el que el mercado se pone en modo ‘stand by’ por las fechas señaladas, pero este año marcadas por la cuarentena obligada a toda la población. La oferta de pisos en Barcelona cayó hasta un 21,2% en poco más de un mes (8 de marzo vs. 12 de abril).

Pero la situación del stock en el mercado del alquiler en Barcelona ha mejorado desde entonces y ha llegado a superar con claridad al periodo precovid tras el periodo de desescalada. De hecho, alcanzó un stock de casi 18.500 viviendas en la semana del 21 de junio, casi un 50% más que justo antes del inicio del confinamiento general de la población.

Durante el verano, el incremento de la oferta de casas en alquiler ha vuelto a crecer hasta un 26,9% desde junio, y como comentábamos al inicio del análisis de Barcelona, los precios han caído desde mayo hasta los actuales 16 euros/m2 de media, su precio más bajo en casi cuatro años.

Pero también, cabe destacar la presión sobre generada sobre el mercado del alquiler en Barcelona con las medidas adoptadas por el Govern de la Generalitat, que acaba de aprobar el control de los precios del arrendamiento de viviendas, y la posiblidad de limitar las rentas. Una medida que ha entrado en vigor desde el 22 de septiembre, con lo que aún hace falta esperar algo de tiempo, y un nuevo análisis, para conocer cómo ha afectado al arrendamiento.

El alquiler en las otras grandes capitales

Valencia (6.803), Sevilla (5.415) y Málaga (4.085) son tres mercados destacados en el mercado del alquiler, por el volumen de stock acumulado, aunque no alcanzan las cifras de las dos grandes capitales españolas. Actualmente, las tres capitales cuentan con su mayor cantidad de viviendas en arrendamiento, respectivamente, aunque cada una ha tenido una evolución algo diferente durante el último año.

La tercera ciudad más poblada de España ha seguido la tendencia de los grandes mercados. En comparación con el último año, ha duplicado su stock, mientras los precios actuales (9 euros/m2) siguen un 1,4% por encima de agosto de 2019. De hecho, mientras el stock no ha parado de subir en Valencia, el precio medio ha empezado a bajar desde mayo, cuando tocó máximos.

Durante el periodo de estado de alarma, el stock en Valencia casi se duplicó (96%), y durante el pasado verano ha seguido aumentado un 10,9% en los últimos tres meses. Mientras tanto, los precios han caído un 9,1% desde mayo.

Igual ocurre con Málaga en cuanto al stock, pero la evolución de los precios ha sido más moderada. Su precio medio actual de 9,9 euros/m2, y está casi igual que el año pasado (0,4%), mientras que el alquiler medio lleva bajando desde junio, en esta ocasión, más de un 3%.

El stock bajó un 20% entre marzo y abril (mínimos), pero sí que aumentó hasta casi un 70% en pleno estado de alarma. De hecho, el incremento del stock en Málaga durante el verano ha sido del 26,2%, el mayor aumento del último trimestre de las cinco capitales analizadas.

En Sevilla, mientras tanto, se diferencia de las otras ciudades en que su stock decayó ya antes de la llegada de lo más duro del confinamiento en España. De hecho, entre septiembre de 2019 y marzo de 2020 bajó un 18,3%, el único caso analizado donde decayó la oferta antes de la crisis sanitaria y económica. La situación se agravó durante el estado de alarma, y al igual que el resto alcanzó mínimos en plena Semana Santa, con otra caída del 11,2%.

Sin embargo, el aumento de las viviendas en el mercado del alquiler se ha disparado desde entonces, pasando de las 1.776 en la segunda semana de abril, hasta las más de 4.830 casas en el final del confinamiento, multiplicando el stock de casas en la capital hispalense.

Su precio, mientras tanto, ha cerrado agosto en 10 euros/m2, apenas un 0,1% más que hace un año, pero un 7,1% menos que en mayo pasado, cuanto tocó máximos, como la mayoría de ciudades del país.

“Ante esta situación, se espera un ajuste a la baja del mercado de alquiler. La simultánea acumulación del stock y retracción de la demanda se traduce en bajadas del precio medio de alquiler en las principales ciudades. Son buenas noticias que haya más oferta de alquiler y que los precios bajen. No obstante, queda mucho por hacer para tener un mercado de alquiler mucho más sano, equilibrado y maduro que el actual», concluye Daniel del Pozo.

 

 

 

 

Publicado en Idealista News