Un total de 200.000 euros durante 30 años. La compra de una vivienda puede convertirse en la mayor inversión en la vida de una persona. El proceso de adquisición suele resultar arduo y conlleva numerosos trámites. Y olvidarse o pasar de largo por alguno de los pasos puede obligarnos a desembolsar mucho más dinero del que teníamos pensado, sin dejar de lado la infinidad de quebraderos de cabeza que puede causarnos. De igual modo, acertar en cada uno de los trámites puede significar un importante ahorro en la compra.

Contratar a un personal shopper inmobiliario, aunque conlleva unos honorarios, puede terminar ahorrándonos un importante pico y lo que es más importante, darnos la seguridad de que estamos realizando una buena inversión, no solo desde el punto de vista económico sino también desde el de nuestra situación personal.

Además, con motivo del covid-19 su figura se vuelve más necesaria que nunca a la hora de eliminar riesgos innecesarios al visitar casas que no se ajustan a lo que uno necesita. Según los cálculos de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), esta figura reduce en un 85% el número de visitas para adquirir una casa. ¿Cómo? Los personal shopper filtran el mercado y solo conciertan visitas cuando la vivienda realmente encaja en el perfil del comprador. Antes de ello, realizan fotos y vídeos realistas, y aportan una descripción lo más objetiva posible.

Otras de sus ventajas es el acceso al producto “virgen” antes de que esté en el mercado inmobiliario, bien a través de contactos con abogados que tramitan herencias, administradores de fincas que tienen conocimiento antes que nadie de aquél vecino que tiene intención de vender en los próximos meses, contactos directos con agentes inmobiliarios. También gracias a su trabajo de campo hablando con todos los vecinos y comerciante del barrio, llegan a las viviendas antes de que aparezca publicada en los diferentes portales, a veces a precios distintos.

¿Cuánto puedes gastar?

Lo tienes claro: Una vivienda de tres habitaciones, dos baños, y una gran terraza en el centro de la ciudad. Pero, ¿esas expectativas son reales según tu poder adquisitivo? La primera labor de un personal shopper es asesorarte según tus expectativas financieras reales. “Muchas veces tenemos que aconsejarles reducir esa terraza o cambiar la ubicación”, afirma Helena Gallardo, cofundadora de Nexitum, y añade que algo imprescindible es no agotar el presupuesto en previsión a los posibles inconvenientes que puedan ocurrir. Una empresa de personal shopper inmobiliario suele incluir asesores hipotecarios titulados, arquitectos, abogados y expertos negociadores para que en el proceso de compra no se escape ningún pequeño resquicio.

Según la experta, el pensar que el precio de una vivienda se limita al de compra resulta uno de los errores más frecuentes. A esta cuantía, al formalizar la transacción debemos añadir diferentes impuestos y gastos: el IVA, si se trata de una vivienda nueva, del 10% en todo el territorio español y del 6,5% si hablamos de Canarias. Además, exceptuando el País Vasco, se deberá abonar entre un 0,4% y un 1,5% en concepto de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Las viviendas de segunda mano están exentas de ambos impuestos pero incluyen el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía entre el 4% del País Vasco, hasta el 10% de Barcelona, pasando por el 6% de Navarra o Madrid.

Además, en ambos casos habrá que sumar los gastos de notaría, tasación, gestoría y de registro de la propiedad. Para una vivienda de 200.000 euros en la Comunidad de Madrid, en total estaríamos hablando de 2.168 euros, sin comisiones de apertura. Si el precio fuese algo mayor, 260.000, deberemos abonar 2.418 euros.

Pero los gastos no finalizan con la transacción de compraventa. Una vez adquirido el inmueble, la mensualidad de la comunidad de vecinos, suministros, seguro de hogar o el IBI pueden hacer que tu presupuesto se vaya al garete. Ante estos desembolsos, lo más recomendable es que la cuantía de la hipoteca no supere el 35% de los ingresos, según recomiendan los expertos. No por simple seguridad financiera, sino porque el banco también tendrá en cuenta este porcentaje a la hora de conceder o no una hipoteca.

Negociación

El precio inicial de un inmueble no tiene por qué ser el que finalmente pague el comprador. Las negociaciones son claves en este punto y, si bien en muchas ocasiones se puede lograr una rebaja, una vivienda también puede acabar vendiéndose por un precio superior si despierta mucho interés. Por eso resulta clave tener una amplia red de contactos para llegar antes que nadie, precisamente una de las laborales del personal shopper inmobiliario.

“El comprador debe contar con un profesional contratado por él para que defienda en exclusiva sus intereses. Para ello es imprescindible que no tenga producto inmobiliario y busque la mejor opción en todo el mercado”, aconseja Gallardo.

Por otra parte, conocer la situación del mercado resulta primordial a la hora de negociar. Aunque Gallardo recalca que saber negociar el precio de venta  no siempre es el único camino para conseguir un buen precio, a veces negociar las condiciones, los pagos o el plazo asi como el poder llegar con anterioridad, puede conllevar un ahorro de más del 10% del precio inicial. Desde la asociación AEPSI recalcan que «se están cerrando operaciones con rebajas de hasta un 20% respecto al precio de salida en inmuebles de alrededor de 300.000 euros, lo que supone un ahorro para el comprador o inversor de hasta 60.000 euros».

Vivienda de segunda mano

El siguiente paso, antes de adquirir una vivienda, consiste en asegurarse de que el inmueble no tiene cargas pendientes. Para ello se puede solicitar una Nota Simple en el Registro de la Propiedad. En este documento aparece una descripción completa de la vivienda, su titularidad y posibles cargas como hipotecas u otras cargas. Este es un paso importante, ya que de no realizarse, esas cargas podrían a llegar a afectar a la vivienda. Es más el nuevo comprador podría tener que responder por ellas. Otra de las deudas más frecuentes es la del impago del IBI. Recuerda que la obligación de pagar este impuesto de los últimos cuatro años, incluido el vigente, es responsabilidad del propietario. Si no lo hace, la vivienda responderá por la deuda, y con ello el nuevo propietario.

Los servicios de un personal shopper inmobiliario además de asegurarse de estos conceptos también incluyen un análisis del estado arquitectónico del inmueble. Es muy probable que al comprar una vivienda de segunda mano se pretenda reformarla, pero el presupuesto destinado para ello puede ascender sin control si tu futuro hogar esconde vicios ocultos, como humedades, acabados defectuosos, mal funcionamiento del sistema eléctrico, del esquema de fontanería o calefacción.

Además pueden ser mucho más problemáticos los desperfectos en los cimientos del edificio o la existencia de termitas, entre otras posibilidades. Si la vivienda que piensas comprar se encuentra en un edificio de más de 45 años, exige el informe de inspección técnica de edificios, un examen por el que este tipo de inmuebles deben pasar desde julio de 2012. Otro documento que siempre deberán proporcionarte es el certificado de eficiencia energética

Pero además, ¿te imaginas comprar tu futuro hogar en una comunidad de propietarios problemática? Una buena inversión puede convertirse en desastre si antes de adquirirlo no te cercioras de los posibles problemas que pueda haber en la totalidad del inmueble. Muchas veces con pedir el acta de la última reunión de vecinos puedes averiguar tanto posibles cargas económicas, como las derivadas de la instalación de un ascensor, como sociales, por ejemplo la existencia de un vecino ruidoso o la de un negocio conflictivo en alguna de las viviendas o locales.

“Para nosotros uno de los puntos fundamentales de nuestro check list es averiguar qué vecinos conviven en el edificio”, señala Gallardo. “Hemos descartado compras que en principio habían pasado la validación jurídica y técnica pero que al hablar con los vecinos descubrimos que el propietario había dicho que vendía porque cambiaba de trabajo, en realidad lo hacía porque el vecino del piso de arriba era muy ruidoso y hacía fiestas cada día o en un caso porque sus hijos tocaban el piano cada tarde sesis a nueve, incluso por otras situaciones más escabrosas”, ejemplifica la experta.

Vivienda nueva

Aunque parezca que una vivienda nueva puede no tener problemas, esta teoría está lejos de la realidad. Por ello es conveniente revisar y verificar la memoria de calidades. ¿Las ventanas corresponden con las que nos prometieron instalar? ¿Y la calidad de la carpintería? De nuevo, el respaldo de los servicios de un personal shopper pueden resultar fundamentales.

Además cuando se compra sobre plano es vital cerciorarse de los planes de construcción, y de la solvencia y fiabilidad de la promotora y constructora. En cuanto a la hipoteca, la promotora posiblemente nos ofrezca llevarla  cabo son su entidad financiera. Es importante tener en cuenta que no siempre resultará la mejor alternativa, y que al igual que en las viviendas de segunda mano deberíamos visitar varias entidades y comparar.

Hipoteca

Una vez decidido el tipo de préstamo (fijo, variable o mixto), la primera norma a la hora de encontrar la mejor hipoteca es visitar varias sucursales o utilizar comparadores online para comparar y posteriormente negociar.

La nueva ley hipotecaria obliga a los bancos a pagar los gastos de registro, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), la gestoría y los aranceles notariales. Para el resto de gastos resulta vital negociarlos. Por ejemplo, por cancelación anticipada del préstamo las entidades pueden cobrar hasta un 2%. “El matiz es importante, porque si bien la entidad bancaria puede establecer una compensación o comisión a favor del prestamista con el límite del 2% del capital reembolsado anticipadamente se puede negociar y conseguir que sea del 0%”, resalta la experta.

A la hora de analizar la hipoteca se debe pensar en el largo plazo, ¿cuánto terminarás pagando por la casa al final del préstamo? Hay que tener en cuenta que a mayor vida del crédito, mayor será el tipo de interés. A modo de ejemplo, para un préstamo de 160.000 euros a 30 años y un interés a tipo fijo del 1,5%, al final pagaremos 38.789 euros de intereses; mientras que con el mismo tipo de interés pero a 20 años, los intereses serían de 25.297 euros. Eso, sin contar que, a menos años, los tipos de interés suelen reducirse.

Por otra parte, algunas entidades asocian bonificaciones a la hipoteca para aumentar la vinculación del cliente: cuentas corriente, tarjetas de crédito, seguros de vida y hogar, la nómina, incluso planes de pensiones o fondos de inversión.

Su coste puede lastrar un buen tipo de interés y, aunque nos parezca que algunos productos son nimiedades, es importante tener en cuenta que si en algún momento queremos renunciar a ellos, el tipo de interés de nuestro préstamo aumentará. “Asociar la nómina puede parecernos una tontería pero, ¿qué ocurre si un día nos cambiamos de trabajo y nuestra nueva empresa quiere pagarnos a través de un banco determinado? Perderíamos la bonificación y automáticamente deberíamos pagar una mayor mensualidad”, apunta Gallardo. De igual modo, un seguro de hogar puede resultarnos más caro contratándolo en el banco que por otras vías, o quizás no queramos cambiarlo si la cuota sube. ¿Su consejo? Contratar un producto sin bonificaciones.

 

Publicación e imagen de Idealista News